전세 계약 시 가장 중요한 것, 전세계약 주의사항

안녕하세요. 직장인 여리입니다.

오늘은 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 사항들에 대한 내용으로 포스팅을 합니다. 요즘 전세 매물이 없다 보니 귀한 전세가 매물로 나오면 확인 없이 덜컹 계약하는 경우가 있을 수 있는데요. 별도의 확인 없이 그냥 전세 계약을 할 경우 소중한 보증금을 잃을 수도 있습니다. 오늘 포스팅 내용을 끝까지 보시고 전세 계약 시 확인사항을 점검하시기 바랍니다.

필수 확인 사항

1) 보증금+대출이 매매가에 80%가 넘지 않아야 한다.

2) 대출말소 조건을 확인하자

3) 전입신고와 확정일자

4) 선택 사항 (전세보증 보험 or 전세권 설정)

 

 

 

1) 신축의 경우 '깡통 전세'에 대한 위험성은 없는지 확인

" 보증금이 매매가 대비 80% 이하면 비교적 안전 "

 

계약하려는 집에 보증금+대출이 매매가 대비 80% 수준인지를 확인해보는 것이 좋습니다. 매매가 대비 비율을 확인하는 이유는 '깡통전세'에 위험성이 있는지와 혹시나, 집주인의 문제로 경매로 넘어갔을 때, 보증금을 돌려받을 수 있는 정도를 확인하기 위해서입니다. 특히 신축 빌라나 오피스텔은 반드시 확인해야 하는데요. 경매로 넘어갔을 경우 1번은 유찰되는 경우가 많고 1번 유찰되면 매매가에 20~30% 정도가 떨어져니, 이걸 감안해서 매매가의 80% 이하인지를 확인하는 것이 중요합니다. 매매가 대비 보증금이 높은 경우 '깡통전세'에 대한 위험이 있으니 매매가의 80%를 넘지 않는 물건으로 계약하시기 바랍니다.

 

 

 

 

2) 대출 말소 조건을 확인하자

전세 잔금날, 집주인이 대출을 말소하는 과정

계약하려는 전셋집에 근저당(대출)이 있다면 잔금 시 말소 조건을 확인해야 합니다. 대부분의 경우 보증금이 들어오면 근저당은 말소하는 것이 당연하지만, 혹시 공인중개사와 집주인이 챙기지 못할 수도 있으니 꼭 계약서 상에 특약으로 넣어서 확인하는 것이 좋습니다. 대출이 말소하는 과정은 잔금 날 세입자가 보증금을 집주인에게 입금하거나, 전세 대출이라면 은행에서 집주인에게 직접 입금합니다. 그럼 집주인은 바로 대출 상환 후 말소를 진행하고 공인중개사에게 알리며, 공인중개사는 말소 확인 후 세입자에게 대출이 말소되었다고 알려줍니다. 이후 세입자는 전입신고와 확정일자를 받는 순서로 진행됩니다.

 

 

 

 

3) 전입신고와 확정일자는 잔금날 바로 신청하자

전입신고와 확정일자는 내 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다. 전입신고와 확정일자를 신청하면 다음날부터 대항력과 우선 변제권이 주어지며, 이는 경매로 넘어갈 경우 변제받을 수 있는 필수 조건입니다. 잔금날 바로 신청하세요!

 

 

4) 전세보증보험과 전세권 설정

신축 빌라나 오피스텔에 입주할 예정이시라면, 고민 없이 전세보증보험을 드는 것을 추천드립니다. 신축의 경우 깡통전세가 될 가능성이 높기 때문에 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 전세보증보험을 드는 것을 추천드립니다. 경우에 따라 전세권 설정을 해야 할 경우도 있는데, 전세권 설정은 보증보험의 상위 호환으로 보증보험과 보증금을 받아야 하는 권리와 더불어 세입자가 임의로 집을 경매로 넘길 수 있는 막강한 권리가 생기기 때문에 대부분 정말 위험한 집이 아니라면 전세권 설정까지는 하지 않습니다.