사례로 알아보는 전입신고와 확정일자 차이

이 글로

- 전입신고와 확정일자의 차이를 쉽게 이해할 수 있습니다.

" 전입신고는 대항력을 갖추는 일입니다. "

" 확정일자는 우선 변제권을 갖추는 일입니다. "

사전적인 정의로는 이해하기 어려운 게 사실입니다.

이 포스팅으로 전입신고와 확정일자를 사례를 통해 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

전입신고를 안 갖추고 있으면, 어떻게 될까요?

우선, 전입신고와 확정일자를 갖춰야 하는 이유를 먼저 알아봅시다. 전입신고와 확정일자는 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비하는 일입니다.

경매로 넘어갈 경우 세입자가 전입신고를 안 갖추고 있으면 보증금을 배상받을 수 없습니다. 경매를 통해 낙찰이 되면, 집에 관련된 계약과 의무가 사라지는 게 기본입니다. 하지만, 전입신고는 경매 낙찰로도 의무가 사라지지 않는 의무라고 생각하시면, 이해하시기 쉽습니다.

다시 말해, 전입신고는 경매로 넘어가더라도 나의 보증금을 배상받을 권리를 실행한다는 의미입니다.

전입신고가 경매로 넘어갔을 경우 나의 보증금을 배상받을 권리를 실행하는 것이라면, 확정일자는 나의 보증금을 경매 낙찰금으로 우선적으로 배상받을 권리입니다.

세입자가 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우, 전입신고를 했다면 보증금을 배상받을 권리가 있는 것이고 확정일자까지 했다면, 경매 낙찰금으로 우선적으로 배상받고 부족하다면, 새로운 낙찰자가 배상해야 합니다.

반대로 전입신고는 있지만 확정일자가 없다면, 경매 낙찰금에서 우선적으로 배상을 못 받고 새로운 낙찰자에게 보증금 전부를 받겠다는 의미가 됩니다.

확정일자가 없을 때의 문제는 경매 낙찰자가 보증금 전부를 인수해야 하기 때문에 낙찰이 되지 않고 수년간 낙찰가가 최소한 떨어질 때까지 기다려야 합니다.

정리하면, 확정일자는 나의 보증금을 경매로 넘어가서 낙찰된 금액으로 우선적으로 배상받을 권리를 의미합니다.

경매는 기존 임대차 계약을 말소하기 때문에 법적으로 권리를 남겨놓기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자는 경매로 집이 넘어갈 경우를 대비하는 일입니다.

구분		내용
전입신고 X	확정일자 X	경매로 넘어갈 경우, 전입신고가 없어, 보증금을 배상 받을 권리가 없습니다.
전입신고 X	확정일자 O	경매로 넘어갈 경우, 전입신고가 없어, 보증금을 배상 받을 권리가 없습니다.
전입신고 O	확정일자 X	경매로 넘어갈 경우, 보증금을 배상 받을 권리가 있습니다. 다만, 경매 낙찰금이 아니라, 온전히 새로운 낙찰자에게 배상 받아야 합니다. 낙찰자는 경매 낙찰금 + 세입자 보증금 돈을 모두 지불해야 하니 아무도 낙찰하지 않습니다.
전입신고 O	확정일자 O	경매로 넘어갈 경우, 보증금을 배상 받을 권리가 있습니다. 확정일자가 있어 경매 낙찰금에서 우선적으로 배상 받고 부족한 금액은 새로운 낙찰자에게 받을 수 있습니다. 그러니, 낙찰자는 경매 낙찰금만 있으면 모두 해결 가능합니다.

전입신고와 확정일자는 어떻게든 보증금을 배상받을 수 있기 때문에 전입신고와 확정일자는 반드시 갖추고 있어야 합니다.