부동산 시장 전망, 하락기에는 이것만 보고 다시 진입하세요.

이 글은       - 부동산 하락기에서 매수 타이밍에 대한 내용입니다.

 

서울 부동산 하락 요인 " 금리 인상 "

vs

서울 부동산 상승 요인 " 공급 부족 "

 

둘 다 맞는 말입니다.

 

금리인상의 영향을 크게 보는 분들은 대세 하락을, 공급물량을 크게 보고 있는 분들은 여전히 상승여력이 남아있다는 의견을 고수하면서 투자자 입장에서는 혼란스러운 시장 상황인 것 같습니다.

 

 

결과는 항상 일정한 패턴이었다.

모든 일에는 원인과 결과가 있습니다. 시기에 따라 원인은 달랐지만, 결과가 항상 일정한 패턴으로 흘렀다면, 원인보다는 결과에 집중하는 것이 앞으로의 흐름을 파악하는데 더 좋은 방법이 될 것입니다.

 

세계적인 경제 상황과 경제 지표, 부동산 수요공급은 원인에 해당하고 시기에 따라 달랐습니다. 그렇다면 결과는 무엇일까요?

 

제가 생각하는 결과는 부동산 가격이라고 생각합니다. 근데 부동산 가격을 과거부터 복기해보면 일정한 패턴으로 흘렀다는 것을 알 수 있습니다.

 

결과적으로 일정하게 흘러가는 부동산 시장 패턴에 집중해서 앞으로의 흐름을 예상해보면 어떨까요.

 

 

부동산 시장의 기본 패턴을 복기해보자.

부동산 시장 패턴

 

너무나 당연하고 자연스러운 부동산 시장의 흐름입니다.

 

대한민국 부동산에는 전세라는 제도가 있기 때문에 매매가와 전세가의 차이인, 갭 가격이 부동산 구매 가격이 됩니다. 어떻게 보면 해당 부동산을 소유할 수 있는 최소 필요 가격이 되는 셈이지요.

 

그래서 갭 가격이 커지면, 부동산 구매 가격이 올라가 매매 수요는 떨어지고, 다시 갭 가격이 적어지면, 부동산 구매 가격이 내려가서 매매 수요가 올라가곤 합니다.

 

 

매매가는 전세가가 상승해야 오를 수 있다.

위에 패턴에서 결국 매매가가 상승하려면 선행적으로 전세가가 상승해야 합니다. 전세가 상승으로 갭 가격이 줄어 부동산 구매 가격이 싸지면서 매매 수요의 증가하고 이는 매매가 상승까지 흘러가는 것을 알 수 있습니다.

 

이렇게 전세가는 매매가의 선행지표 역할을 합니다. 그래서 대부분의 부동산 전문가분들이 전세가 추이가 정말 중요하다고 말하며 확인하라고 말하고 있습니다.

 

 

그럼, 전세가는 언제 다시 오를 수 있을까

지금은 전세가가 떨어지는 시기입니다. 이유는 금리인상으로 주택 수요가 매매에서 임차 시장으로 몰렸지만, 월세 전환율이 전세 대출 금리보다 낮기 때문에 가성비 좋은 월세로 수요가 몰리기 때문입니다.

 

보통 전세를 월세로 전환하는 월세 전환율은 기준 금리의 변동을 충분히 지켜보고 올라가기 때문에 인상 속도가 느립니다.

 

기준 금리가 안정되는 시기가 오면 월세 전환율이 인상되면서 대출 금리보다 높게 위치할 것입니다. 그럼 다시 전세 수요가 많아지고 전세가가 오르는 시기가 올 것입니다.

 

결국, 전세가는 금리가 안정되면 오르기 시작할 것입니다.

이 시기는 금리가 안정되는 내년 하반기로 예측하고 있습니다.

 

일정한 패턴으로 흘러가는 부동산 시장에 경제 상황과 수요공급이라는 원인은 흘러가는 방향보다는 속도에 영향을 준다고 생각합니다. 부동산 시장에 흐름을 파악하시고 개인마다 투자 방향을 잘 설정해보시기 바랍니다.